Выбрать брокера по недвижимости в чужой стране – не просто. Незнание особенностей местного рынка, законодательной базы и языка приводит к тому, что покупателю недвижимости приходится подбирать риелтора методом проб и ошибок. Тем, кого такой метод не устраивает, мы дадим советы, как сделать процесс выбора простым и избежать обмана. А еще вы поймете, почему кажущаяся очевидной экономия на услугах брокера всего лишь миф.
Для чего нужен брокер
Иностранцам, не проживающим в стране постоянно, проще доверить подбор оптимальных объектов для покупки профессионалам, чем самостоятельно вникать во все нюансы. Тем более что вознаграждение агенту выплачивает продавец, а не покупатель.
Комиссия риэлтора обычно составляет 3–6 %. Конечная сумма зависит от ликвидности и характеристик недвижимости, а также от уровня агентства.
Бывает, что аргумент сэкономить деньги перевешивает все разумные доводы в пользу агента. К сожалению, такая экономия впоследствии может обойтись очень дорого. И вот почему:
- Информация. Профессиональный агент владеет недоступной обычному человеку информацией об особенностях венгерского рынка недвижимости, например в Будапеште, на островах Балатон или Хевиз. Он знает все о ценах и предложении, ликвидности недвижимости, налогообложении, необходимых тратах и процедурах для оформления сделки и вступления в права собственности.
- Безопасность. Покупателям сложно самостоятельно убедиться, что человек, показывающий квартиру, действительно является ее владельцем или его доверенным лицом. А также проверить, что состояние и характеристики дома или квартиры действительно соответствуют заявленным.
Если собственник сам рекламирует недвижимость через общедоступные сайты и доски объявлений, его личные данные становятся доступны нечистыми на руку брокерам и попадают в базу данных маркетинговых рассылок. А звонят по объявлениям, к сожалению, не только добропорядочные граждане.
- Более быстрая и эффективная работа. Риелтор отбирает предложения в соответствии с пожеланиями покупателя, проводит переговоры с собственниками и организует все таким образом, чтобы вы могли посмотреть максимальное количество объектов в кратчайшие сроки.
Продавец, работающий с брокером, может быть уверен, что его квартиру или дом будут посещать с просмотрами именно те, кто заинтересован в недвижимости такого типа и готов к предложенной цене.
- Проведение переговоров. Если вы покупаете недвижимость, то агент обеспечит вам возможность торга. Это выгодно, поскольку первоначальная цена на квартиры и дома в Венгрии обычно завышена. Продавцам риелтор поможет правильно ответить на каверзные вопросы покупателей, не попав в невыгодное положение.
Совет: обращайте внимание на комментарии возможных покупателей, осматривающих вашу квартиру, даже если они вам неприятны. Реальный интерес к покупке имеют не те, кто только хвалит дом или квартиру, а кто тщательно осматривает объект, обращая внимание на каждую трещинку в стене и неровную половицу.
- Оценка недвижимости. Как правило, маклер хорошо представляет среднюю цену квадратного метра для недвижимости с подобными характеристиками в данном районе. Поэтому предупредит покупателя, если цена объекта завышена. А продавцу поможет сформировать выгодное предложение.
Как выбрать хорошего риелтора в Венгрии
В продаже недвижимости, как и в любой другой профессии, есть высоко- и низкоквалифицированные специалисты, а порой встречаются и мошенники. Что делать, чтобы не прогадать?
Большое агентство или мелкая компания
У больших агентств недвижимости три важных достоинства:
- признанная репутация;
- надежность;
- широкий охват рынка по всей стране.
У мелких компаний тоже есть свои преимущества:
- более гибкий подход к клиентам;
- отсутствие бюрократии;
- более выгодные для клиента размеры комиссии.
Сопоставьте и выберите, что вам ближе.
На что обратить внимание при выборе агентства?
- Открытая и достоверная информация. Компания должна быть юридически зарегистрирована в качестве налогоплательщика, указывать в рекламных объявлениях адрес, несколько телефонных номеров (в том числе мобильные), электронную почту.
- Сайт, где регулярно обновляют новости и базу данных, – говорит о том, что агентство уделяет внимание актуальности своей информации.
- Продуманная организация переговорного процесса. Поскольку информация, которой вы обмениваетесь с агентом во время первого посещения офиса, носит конфиденциальный характер, важно, чтобы он назначил вам встречу на определенное время и занимался только вами, не отвлекаясь на других клиентов.
- Ясный и четкий контракт. В договоре должны содержаться имена и контактные данные риелтора и клиента, цель заключения контракта, размер комиссии, срок действия и условия расторжения, желаемая для клиента цена покупки или продажи недвижимости.
Собственный, удобно расположенный, хорошо оснащенный офис: оргтехникой, компьютерами, высокоскоростным интернет-соединением.
Совет: если вы находитесь в Венгрии, перед заключением договоренностей по электронной почте или телефону посетите офис риелторского агентства. Так вы удостоверитесь, что работаете с надежной фирмой.
Ловушки неблагонадежных риелторов в Венгрии
- Предоставление базы данных за предварительную плату. Заработок надежного агентства основан на заключении контрактов, а не на предоставлении клиенту списка адресов, который может быть составлен по объявлениям в газете или интернете.
- База данных не соответствует действительности. Иногда на своих сайтах неблагонадежные агентства специально выставляют недвижимость по заниженной цене либо по небрежности не обновляют цены. При звонке в такое агентство вам обычно сообщают, что объект продан и предлагают на выбор более дорогие.
- В рекламе агент называется собственником объекта недвижимости, настоящее положение дел выясняется только во время посещения квартиры. Это нередкая практика, которая позволяет привлечь покупателей, надеющихся на прямую сделку, и в конечном итоге подрывает доверие сторон друг к другу.
- Нулевая комиссия. По таким договорам оплачивается не комиссия, а ежемесячное обслуживание. Оплата на первый взгляд невелика (например, 60 000 форинтов), но уже через несколько месяцев она может суммарно сравниться с комиссионными.
- Завышение или занижение цены. Чтобы отбить продавца у конкурентов, недобросовестные риелторы оценивают его объект в заведомо нереальную цену, а покупателям обещают большую скидку. В результате, стороны не могут прийти к соглашению и квартира зависает на месяцы. Занижение цены позволяет быстрее продать квартиру, сокращая не только работу риелтора, но и выгоду продавца.
Заключение: 5 советов по выбору недвижимости
Каким бы профессиональным ни был риелтор, жить в приобретенной квартире придется вам. Поэтому, прежде чем принять окончательное решение:
- Пройдитесь по району, где располагается квартира, убедитесь в расположении важных для себя объектов – школы, парка, кафе, магазинов, пляжа, если покупаете курортную недвижимость, и пр.
- Если в удачно расположенном поселке много предложений о продаже недвижимости, стоит поискать подводные камни, например, о запланированном властью строительстве здесь автомагистрали.
- Не сбрасывайте со счетов старые дома. Иногда расположение, планировка и качество постройки панельных домов времен Восточного блока гораздо выше, чем у современных, внешне более привлекательных зданий.
- Изучите коммунальную инфраструктуру: качество подводки электричества, канализации, чистоту воды, наличие контейнеров для сбора мусора.
- Исследуйте состояние дома или квартиры: качество окон и рам, нет ли плесени и трещин; убедитесь, что площадь жилых помещений и земельного участка соответствуют заявленным (при необходимости можно заказать геодезическое исследование).
Хороший риелтор соблюдает интересы не только продавца, но и покупателя, поэтому без труда ответит на все ваши вопросы.
Что предпочтете вы? Агентство недвижимости в Венгрии или обойдетесь своими силами? Возможно, вам уже доводилось покупать или продавать квартиру в этой стране, и вы можете поделиться полезным опытом? Расскажите о нем в комментариях!
А также не забудьте подписаться на нашу рассылку, где предлагается самая интересная и актуальная информация о жизни, ведении бизнеса и отдыхе в Венгрии.
