Недвижимость в Венгрии: что нужно знать перед покупкой квартиры или дома
Недвижимость
21 марта 2024 г.
Время чтения: 3 мин

Недвижимость в Венгрии: что нужно знать перед покупкой квартиры или дома

Иностранцы покупают жилье в Венгрии без ограничений — достаточно получить разрешение в Земельном комитете. Резиденты и граждане Евросоюза могут оформить ипотеку, у нерезидентов такой возможности нет.

Инвестиции в венгерскую недвижимость дают возможность сохранить деньги от инфляции, приумножить капитал и получить ВНЖ в Венгрии. Чтобы стать резидентом, необходимо купить квартиру или дом стоимостью от 155 000 €.

How to buy Hungary real estate: Budapest apartments for getting residence permit

Особенности рынка недвижимости в Венгрии

Рынок венгерской недвижимости растет быстрее, чем в среднем по Евросоюзу. Во 2-м квартале 2022 года темпы роста достигли максимального значения за девять лет — 22,8% в годовом исчислении. В Евросоюзе цены изменились на 9,9% за аналогичный период. К началу 2023 года рост рынка замедлился и составил 10,6%.

Цены на недвижимость в Венгрии остаются ниже, чем в большинстве стран Евросоюза. Например, в Будапеште стоимость квадратного метра жилья в среднем составляет 3600 €, когда в Барселоне — 5200 €, в Лиссабоне — 5800 €, а в Берлине — 8200 €.

Недвижимость в новых домах пользуется более высоким спросом, чем в исторических. Одна из причин — цены на газ и электроэнергию. Коммунальный платеж на квартиру в старом фонде может в два раза превышать платеж за жилье в новостройке при равной площади. В среднем коммунальные услуги в Венгрии обходятся в 135 € в месяц за квартиру 85 м².

Чтобы купить жилье в Венгрии, необходимо нанять местного юриста. Только он имеет право сопровождать сделку: составлять договор купли-продажи, принимать оплату, представлять интересы покупателя в Земельном комитете. Без юриста купить квартиру или дом не получится.

Иностранцам нужно получать разрешение на покупку недвижимости: документы подают в Земельный комитет через адвоката, сопровождающего сделку.

Разрешение не нужно, если покупатель — гражданин одной из стран Евросоюза, Норвегии, Лихтенштейна, Исландии или Швейцарии.

Оформить ипотеку на жилье в Венгрии могут только иностранцы с видом на жительство в одной из стран Евросоюза. Ипотечные кредиты доступны на сумму до 70% от рыночной стоимости недвижимости. Срок погашения составляет от одного года до 35 лет.

Процентная ставка по ипотеке в Венгрии зависит от благосостояния заемщика, месторасположения объекта и валюты кредита — то есть будет отличаться для займов в долларах, евро или форинтах.

Нерезидент может купить недвижимость, используя только собственные средства. Владельцы жилья имеют право получить ВНЖ в Венгрии.

Три преимущества покупки недвижимости в Венгрии

1. Недвижимость в Венгрии — ликвидный актив. Каждый второй иностранец покупает недвижимость в Будапеште, чтобы сохранить и приумножить капитал. Рынок недвижимости растет — с 2015 года цены выросли почти в три раза, при этом остаются ниже, чем в других европейских странах.

2. Покупка жилья в Венгрии дает право получить ВНЖ на пять лет. Чтобы стать резидентом, потребуется купить апартаменты или дом в Будапеште стоимостью от 155 000 €. Жилая площадь объекта должна составлять минимум 6 м² на каждого члена семьи в заявке.

Недвижимость можно использовать только для собственного проживания. Это значит, что не получится сдать апартаменты в аренду или зарегистрировать по этому же адресу людей, которые не претендовали на ВНЖ вместе с инвестором.

Владеть недвижимостью в Венгрии необходимо, пока действует вид на жительство. При этом объекты можно менять: главное иметь постоянный адрес регистрации в стране и выполнять требования по минимальной жилой площади.

3. Собственники жилья в Венгрии, которые получили ВНЖ, посещают страны Шенгенской зоны без виз и могут проводить там до 90 дней из 180. Въезд в другие страны Европы — по упрощенной процедуре.

Примеры объектов недвижимости для ВНЖ в Венгрии

Лучшие районы для покупки недвижимости в Венгрии

Чаще всего иностранцы покупают недвижимость в Будапеште, хотя в столице цены на жилье в 2—4 раза выше региональных. Средняя стоимость объектов на вторичном рынке составляет 2200 € за м², в новостройках — 2900 €.

В районах Будапешта I, II, V и XII стоимость недвижимости выше, чем в среднем по городу: квадратный метр там стоит дороже одного миллиона форинтов, или 2600 €. Самый дорогой — район II: средняя стоимость жилья достигает 3200 € за м².

Недвижимость в районах V, VI, VII часто покупают, чтобы сдавать в аренду — это историческая часть города, популярная у туристов. Претенденты на ВНЖ при покупке недвижимости могут использовать жилье только для собственного проживания. Это необходимо учитывать при выборе объекта.

Жилье для комфортной жизни чаще всего покупают в районах XI, XIII и XIV: цены на недвижимость там ниже средних, при этом районы расположены близко к центру и имеют развитую инфраструктуру — с парками, велодорожками, школами, ресторанами и магазинами.

Некоторые иностранцы предпочитают покупать недвижимость в небольших городах и даже сельской местности. Такой выбор чаще всего делают цифровые кочевники — иностранцы, которым не нужно регулярно ездить в офис.

Цены на жилье за пределами Будапешта обычно намного ниже. Например, в региональных центрах — городах Веспрем или Дебрецен, квадратный метр жилья обойдется от 1600 € за м².

Средние цены на недвижимость в некоторых городах Венгрии

ГородВ центре, м²В других районах, м²
Будапешт3600 €2500 €
Шопрон2800 €2300 €
Дебрецен2350 €1900 €
Веспрем2300 €1600 €
Шиофок2300 €2200 €
Хевиз2150 €1600 €
Чорна1700 €1100 €
Источник: Numbeo

Процедура покупки недвижимости в Венгрии

Процесс покупки жилья в Венгрии состоит из семи основных шагов, каждый из которых сопровождает местный юрист.

Если иностранец покупает недвижимость для ВНЖ, сделку также может сопровождать юридическая компания, например Иммигрант Инвест. В этом случае заявитель получает больше поддержки, в том числе при подборе недвижимости, проверке чистоты сделки, получении налогового номера.

P2M
Выбор подходящей недвижимости
Выбор подходящей недвижимости

Специалисты Иммигрант Инвест подбирают несколько объектов, ориентируясь на пожелания инвестора. Например, найти жилье рядом с частной школой для ребенка или стадионом — чтобы тратить меньше времени на дорогу. Просмотр организуют в онлайне или вживую, если инвестор находится в Венгрии.

Заключение предварительного договора купли-продажи
Заключение предварительного договора купли-продажи

Документ определяет условия покупки, например стоимость объекта или график платежей, а также гарантирует, что покупатель и продавец не откажутся от сделки.

На этом этапе покупатель вносит депозит в размере 10% от стоимости сделки. Депозит невозвратный. 

Получение разрешения на покупку недвижимости
Получение разрешения на покупку недвижимости

Адвокат от лица покупателя подает в Земельный комитет пакет документов, который включает:

  • заявление;
  • нотариально заверенную копию паспорта покупателя;
  • справку о несудимости;
  • предварительный договор купли-продажи, срок годности документа — 21 день;
  • квитанцию об оплате сбора за разрешение на покупку — до 200 €;
  • доверенность на адвоката, ответственного за сделку.

Срок получения разрешения на покупку составляет от 2 до 4 недель.

Покупка недвижимости
Покупка недвижимости

Когда разрешение получено, заключается основной договор, и покупатель переводит оставшиеся деньги за объект на счет продавца. Договор заверяют у местного нотариуса.

Зарегистрировать недвижимость
Зарегистрировать недвижимость

Чтобы завершить сделку, необходимо получить паспорт владельца недвижимости. Документы получает адвокат в Земельном комитете. Свидетельство о праве собственности — основание для получения ВНЖ в Венгрии.

Получить налоговый номер в инспекции
Получить налоговый номер в инспекции

Этот номер будет использоваться для всех финансовых операций, связанных с недвижимостью: уплаты налогов или оплаты коммунальных услуг. 

Номер получают в налоговой инспекции — в онлайне или вживую в Венгерском налоговом управлении. При подаче заявки потребуется паспорт, подтверждение адреса регистрации и подтверждение дохода иностранцы, например банковские выписки.

Заплатить налог при покупке недвижимости
Заплатить налог при покупке недвижимости

4% от суммы сделки, в течение 90 дней после покупки.

Расходы на покупку и содержание жилья в Венгрии

При покупке недвижимости уплачивают налог на переход права собственности, административные сборы, а кроме этого — оплачивают услуги адвокатов, нотариусов, переводчиков.

Налог на переход права собственности взимается в размере 4% от стоимости объекта. Это правило действует для сделок, которые не превышает 1 млрд форинтов, или 2,6 млн €. Если жилье стоит дороже, покупатель дополнительно уплачивает 2% от суммы, превышающей это значение. Налог необходимо уплатить в течение 90 дней после покупки.

Покупатели недвижимости в новостройках уплачивают НДС — 27%, который обычно включен в стоимость объекта. До конца 2024 года действует льготная ставка в размере 5%.

Административные сборы включают:

  • до 200 € — за получение разрешения на покупку недвижимости;
  • 60 € — наложение вето на операции с недвижимостью;
  • 30 € — выписка из кадастрового реестра;
  • 22 € — паспорт домовладельца.

Гонорар адвокатов, риелтора и нотариуса также оплачивает покупатель — затраты обычно составляют не более 5% от стоимости объекта.

Расходы при покупке недвижимости составляют около 10% от стоимости объекта. Покупатели апартаментов стоимостью 175 000 € потратят около 192 500 € на сделку с учетом налогов и сборов.

Постоянные расходы владельцев недвижимости в Венгрии включают ежегодный налог на недвижимость, затраты на коммунальные услуги и страхование.

Размер ежегодного налога на недвижимость зависит от муниципалитета, в котором расположен объект. Максимальная ставка составляет около 3% от кадастровой стоимости объекта, или около 1 € за м² в год.

Коммунальные платежи зависят от площади жилья, класса энергоэффективности здания и потребления ресурсов — воды, газа, электричества. Владельцы апартаментов площадью 85 м² платят от 100 до 230 €. Счета за коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно или ежеквартально.

Страхование имущества в Венгрии добровольное. Обязательно страховать нужно только объекты, купленные в ипотеку.

Покупка недвижимости в Венгрии: главное

  1. Иностранцы покупают недвижимость в Венгрии, чтобы сохранить и приумножить капитал, получить ВНЖ в стране Евросоюза, путешествовать по странам Шенгена без виз.
  2. ВНЖ в Венгрии можно получить, если купить недвижимость стоимостью от 155 000 €. Статус выдают на срок до пяти лет инвестору и членам его семьи.
  3. Сделку купли-продажи в Венгрии обязательно сопровождает местный адвокат, который действует по доверенности. Только адвокат имеет право заключить договор, получить разрешение на покупку в Земельном комитете и зарегистрировать недвижимость.
  4. Дополнительные расходы при покупке недвижимости составляют около 10% от стоимости сделки: это налоги, административные сборы и оплата услуг юристов, нотариусов и переводчиков.
  5. Оформить ипотеку в Венгрии могут только иностранцы, у которых есть вид на жительство в одном из государств Евросоюза.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит покупка квартиры в Венгрии?

70 000 € стоит в среднем квартира или дом на вторичном рынке Венгрии, новостройки в два раза дороже. В Будапеште вторичное жилье стоит в среднем 127 000 €, в новом доме — 162 000 €.

Что дает покупка квартиры в Венгрии?

Покупатели недвижимости в Венгрии могут получить вид на жительство. Для этого рекомендуется купить квартиру или дом в Будапеште стоимостью от 155 000 €, хотя объект может быть расположен в любом регионе страны. Недвижимость в столице — самая ликвидная.

Что нужно для переезда в Венгрию?

Чтобы переехать в Венгрию, необходимо получить вид на жительство. Туристическая виза позволяет находиться в стране не более 90 дней в течение шести месяцев. Вид на жительство можно получить одним из 12 способов, например, на статус резидента могут претендовать студенты, иностранцы с пассивным доходом, основатели компаний или владельцы недвижимости.

Что дает вид на жительство в Венгрии?

ВНЖ в Венгрии позволяет жить в стране, пока действует статус, путешествовать по странам Шенгена без виз, пользоваться медицинскими услугами, дать детям европейское образование. Кроме этого, после трех лет жизни в стране с ВНЖ, иностранцы могут получить ПМЖ в Венгрии

Как попасть в Венгрию в 2024 из России?

Чтобы приехать в Венгрию, россиянину нужна шенгенская виза: виза категории С подходит для туристических поездок продолжительностью до 90 дней. Чтобы остаться в стране на длительный срок, потребуется получить визу категории D — и вид на жительство. Подать документы на ВНЖ можно по одному из 12 оснований.

Можно ли купить квартиру в Венгрии?

Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Венгрии: для этого достаточно выбрать объект, обратиться к местному адвокату за сопровождением сделки, получить разрешение на покупку.

Сколько стоят коммунальные услуги в Венгрии?

Размер коммунальных платежей в Венгрии зависит от площади жилья, класса энергоэффективности здания и потребления ресурсов — воды, газа, электричества. Владельцы апартаментов площадью 85 м² платят от 100 до 230 €.

Иммигрант Инвест — лицензированный агент государственных программ стран Евросоюза и Карибского бассейна.

Практическое руководство
Как получить ВНЖ
в Венгрии?
Скачать руководство
PDF, 16 страниц, 650 кб
Подтвердите подписку и вскоре получите первое письмо
Подпишитесь на рассылку, чтобы выгоднее получить второй паспорт или ВНЖ
Экспертные материалы от юристов, главные новости и примеры из практики
Подпишитесь на рассылку с экспертными материалами о ВНЖ и гражданстве за инвестиции