Особенности рынка недвижимости в Венгрии
Рынок венгерской недвижимости растет быстрее, чем в среднем по Евросоюзу. Во 2-м квартале 2022 года темпы роста достигли максимального значения за девять лет — 22,8% в годовом исчислении. В Евросоюзе цены изменились на 9,9% за аналогичный период. К началу 2023 года рост рынка замедлился и составил 10,6%.
Цены на недвижимость в Венгрии остаются ниже, чем в большинстве стран Евросоюза. Например, в Будапеште стоимость квадратного метра жилья в среднем составляет 3600 €, когда в Барселоне — 5200 €, в Лиссабоне — 5800 €, а в Берлине — 8200 €.
Недвижимость в новых домах пользуется более высоким спросом, чем в исторических. Одна из причин — цены на газ и электроэнергию. Коммунальный платеж на квартиру в старом фонде может в два раза превышать платеж за жилье в новостройке при равной площади. В среднем коммунальные услуги в Венгрии обходятся в 135 € в месяц за квартиру 85 м².
Чтобы купить жилье в Венгрии, необходимо нанять местного юриста. Только он имеет право сопровождать сделку: составлять договор купли-продажи, принимать оплату, представлять интересы покупателя в Земельном комитете. Без юриста купить квартиру или дом не получится.
Иностранцам нужно получать разрешение на покупку недвижимости: документы подают в Земельный комитет через адвоката, сопровождающего сделку.
Разрешение не нужно, если покупатель — гражданин одной из стран Евросоюза, Норвегии, Лихтенштейна, Исландии или Швейцарии.
Оформить ипотеку на жилье в Венгрии могут только иностранцы с видом на жительство в одной из стран Евросоюза. Ипотечные кредиты доступны на сумму до 70% от рыночной стоимости недвижимости. Срок погашения составляет от одного года до 35 лет.
Процентная ставка по ипотеке в Венгрии зависит от благосостояния заемщика, месторасположения объекта и валюты кредита — то есть будет отличаться для займов в долларах, евро или форинтах.
Нерезидент может купить недвижимость, используя только собственные средства. Владельцы жилья имеют право получить ВНЖ в Венгрии.
Три преимущества покупки недвижимости в Венгрии
1. Недвижимость в Венгрии — ликвидный актив. Каждый второй иностранец покупает недвижимость в Будапеште, чтобы сохранить и приумножить капитал. Рынок недвижимости растет — с 2015 года цены выросли почти в три раза, при этом остаются ниже, чем в других европейских странах.
2. Покупка жилья в Венгрии дает право получить ВНЖ на пять лет. Чтобы стать резидентом, потребуется купить апартаменты или дом в Будапеште стоимостью от 155 000 €. Жилая площадь объекта должна составлять минимум 6 м² на каждого члена семьи в заявке.
Недвижимость можно использовать только для собственного проживания. Это значит, что не получится сдать апартаменты в аренду или зарегистрировать по этому же адресу людей, которые не претендовали на ВНЖ вместе с инвестором.
Владеть недвижимостью в Венгрии необходимо, пока действует вид на жительство. При этом объекты можно менять: главное иметь постоянный адрес регистрации в стране и выполнять требования по минимальной жилой площади.
3. Собственники жилья в Венгрии, которые получили ВНЖ, посещают страны Шенгенской зоны без виз и могут проводить там до 90 дней из 180. Въезд в другие страны Европы — по упрощенной процедуре.
Примеры объектов недвижимости для ВНЖ в Венгрии
Лучшие районы для покупки недвижимости в Венгрии
Чаще всего иностранцы покупают недвижимость в Будапеште, хотя в столице цены на жилье в 2—4 раза выше региональных. Средняя стоимость объектов на вторичном рынке составляет 2200 € за м², в новостройках — 2900 €.
В районах Будапешта I, II, V и XII стоимость недвижимости выше, чем в среднем по городу: квадратный метр там стоит дороже одного миллиона форинтов, или 2600 €. Самый дорогой — район II: средняя стоимость жилья достигает 3200 € за м².
Недвижимость в районах V, VI, VII часто покупают, чтобы сдавать в аренду — это историческая часть города, популярная у туристов. Претенденты на ВНЖ при покупке недвижимости могут использовать жилье только для собственного проживания. Это необходимо учитывать при выборе объекта.
Жилье для комфортной жизни чаще всего покупают в районах XI, XIII и XIV: цены на недвижимость там ниже средних, при этом районы расположены близко к центру и имеют развитую инфраструктуру — с парками, велодорожками, школами, ресторанами и магазинами.
Некоторые иностранцы предпочитают покупать недвижимость в небольших городах и даже сельской местности. Такой выбор чаще всего делают цифровые кочевники — иностранцы, которым не нужно регулярно ездить в офис.
Цены на жилье за пределами Будапешта обычно намного ниже. Например, в региональных центрах — городах Веспрем или Дебрецен, квадратный метр жилья обойдется от 1600 € за м².
Средние цены на недвижимость в некоторых городах Венгрии
Город | В центре, м² | В других районах, м² |
Будапешт | 3600 € | 2500 € |
Шопрон | 2800 € | 2300 € |
Дебрецен | 2350 € | 1900 € |
Веспрем | 2300 € | 1600 € |
Шиофок | 2300 € | 2200 € |
Хевиз | 2150 € | 1600 € |
Чорна | 1700 € | 1100 € |
Процедура покупки недвижимости в Венгрии
Процесс покупки жилья в Венгрии состоит из семи основных шагов, каждый из которых сопровождает местный юрист.
Если иностранец покупает недвижимость для ВНЖ, сделку также может сопровождать консалтинговая компания, например Иммигрант Инвест. В этом случае заявитель получает больше поддержки, в том числе при подборе недвижимости, проверке чистоты сделки, получении налогового номера.
Специалисты Иммигрант Инвест подбирают несколько объектов, ориентируясь на пожелания инвестора. Например, найти жилье рядом с частной школой для ребенка или стадионом — чтобы тратить меньше времени на дорогу. Просмотр организуют в онлайне или вживую, если инвестор находится в Венгрии.
Документ определяет условия покупки, например стоимость объекта или график платежей, а также гарантирует, что покупатель и продавец не откажутся от сделки.
На этом этапе покупатель вносит депозит в размере 10% от стоимости сделки. Депозит невозвратный.
Адвокат от лица покупателя подает в Земельный комитет пакет документов, который включает:
- заявление;
- нотариально заверенную копию паспорта покупателя;
- справку о несудимости;
- предварительный договор купли-продажи, срок годности документа — 21 день;
- квитанцию об оплате сбора за разрешение на покупку — до 200 €;
- доверенность на адвоката, ответственного за сделку.
Срок получения разрешения на покупку составляет от 2 до 4 недель.
Когда разрешение получено, заключается основной договор, и покупатель переводит оставшиеся деньги за объект на счет продавца. Договор заверяют у местного нотариуса.
Чтобы завершить сделку, необходимо получить паспорт владельца недвижимости. Документы получает адвокат в Земельном комитете. Свидетельство о праве собственности — основание для получения ВНЖ в Венгрии.
Этот номер будет использоваться для всех финансовых операций, связанных с недвижимостью: уплаты налогов или оплаты коммунальных услуг.
Номер получают в налоговой инспекции — в онлайне или вживую в Венгерском налоговом управлении. При подаче заявки потребуется паспорт, подтверждение адреса регистрации и подтверждение дохода иностранцы, например банковские выписки.
4% от суммы сделки, в течение 90 дней после покупки.
Расходы на покупку и содержание жилья в Венгрии
При покупке недвижимости уплачивают налог на переход права собственности, административные сборы, а кроме этого — оплачивают услуги адвокатов, нотариусов, переводчиков.
Налог на переход права собственности взимается в размере 4% от стоимости объекта. Это правило действует для сделок, которые не превышает 1 млрд форинтов, или 2,6 млн €. Если жилье стоит дороже, покупатель дополнительно уплачивает 2% от суммы, превышающей это значение. Налог необходимо уплатить в течение 90 дней после покупки.
Покупатели недвижимости в новостройках уплачивают НДС — 27%, который обычно включен в стоимость объекта. До конца 2024 года действует льготная ставка в размере 5%.
Административные сборы включают:
- до 200 € — за получение разрешения на покупку недвижимости;
- 60 € — наложение вето на операции с недвижимостью;
- 30 € — выписка из кадастрового реестра;
- 22 € — паспорт домовладельца.
Гонорар адвокатов, риелтора и нотариуса также оплачивает покупатель — затраты обычно составляют не более 5% от стоимости объекта.
Расходы при покупке недвижимости составляют около 10% от стоимости объекта. Покупатели апартаментов стоимостью 175 000 € потратят около 192 500 € на сделку с учетом налогов и сборов.
Постоянные расходы владельцев недвижимости в Венгрии включают ежегодный налог на недвижимость, затраты на коммунальные услуги и страхование.
Размер ежегодного налога на недвижимость зависит от муниципалитета, в котором расположен объект. Максимальная ставка составляет около 3% от кадастровой стоимости объекта, или около 1 € за м² в год.
Коммунальные платежи зависят от площади жилья, класса энергоэффективности здания и потребления ресурсов — воды, газа, электричества. Владельцы апартаментов площадью 85 м² платят от 100 до 230 €. Счета за коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно или ежеквартально.
Страхование имущества в Венгрии добровольное. Обязательно страховать нужно только объекты, купленные в ипотеку.
Покупка недвижимости в Венгрии: главное
- Иностранцы покупают недвижимость в Венгрии, чтобы сохранить и приумножить капитал, получить ВНЖ в стране Евросоюза, путешествовать по странам Шенгена без виз.
- ВНЖ в Венгрии можно получить, если купить недвижимость стоимостью от 155 000 €. Статус выдают на срок до пяти лет инвестору и членам его семьи.
- Сделку купли-продажи в Венгрии обязательно сопровождает местный адвокат, который действует по доверенности. Только адвокат имеет право заключить договор, получить разрешение на покупку в Земельном комитете и зарегистрировать недвижимость.
- Дополнительные расходы при покупке недвижимости составляют около 10% от стоимости сделки: это налоги, административные сборы и оплата услуг юристов, нотариусов и переводчиков.
- Оформить ипотеку в Венгрии могут только иностранцы, у которых есть вид на жительство в одном из государств Евросоюза.
Часто задаваемые вопросы
70 000 € стоит в среднем квартира или дом на вторичном рынке Венгрии, новостройки в два раза дороже. В Будапеште вторичное жилье стоит в среднем 127 000 €, в новом доме — 162 000 €.
Покупатели недвижимости в Венгрии могут получить вид на жительство. Для этого рекомендуется купить квартиру или дом в Будапеште стоимостью от 155 000 €, хотя объект может быть расположен в любом регионе страны. Недвижимость в столице — самая ликвидная.
Чтобы переехать в Венгрию, необходимо получить вид на жительство. Туристическая виза позволяет находиться в стране не более 90 дней в течение шести месяцев. Вид на жительство можно получить одним из 12 способов, например, на статус резидента могут претендовать студенты, иностранцы с пассивным доходом, основатели компаний или владельцы недвижимости.
ВНЖ в Венгрии позволяет жить в стране, пока действует статус, путешествовать по странам Шенгена без виз, пользоваться медицинскими услугами, дать детям европейское образование. Кроме этого, после трех лет жизни в стране с ВНЖ, иностранцы могут получить ПМЖ в Венгрии.
Чтобы приехать в Венгрию, россиянину нужна шенгенская виза: виза категории С подходит для туристических поездок продолжительностью до 90 дней. Чтобы остаться в стране на длительный срок, потребуется получить визу категории D — и вид на жительство. Подать документы на ВНЖ можно по одному из 12 оснований.
Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Венгрии: для этого достаточно выбрать объект, обратиться к местному адвокату за сопровождением сделки, получить разрешение на покупку.
Размер коммунальных платежей в Венгрии зависит от площади жилья, класса энергоэффективности здания и потребления ресурсов — воды, газа, электричества. Владельцы апартаментов площадью 85 м² платят от 100 до 230 €.