Недвижимость в Венгрии: что нужно знать перед покупкой квартиры или дома
Недвижимость в Венгрии — одна из самых доступных в Евросоюзе. Средняя цена м² в Будапеште — около 3600 €, в регионах — от 1600 €. Иностранцы могут покупать квартиры и дома после разрешения местных властей.
Покупка недвижимости в Венгрии не дает права на ВНЖ, но остается популярным инструментом для сохранения и защиты капитала.
Рассказываем, какие регионы считаются перспективными для покупки, от чего зависит стоимость и как проходит процесс покупки шаг за шагом.
- Какие особенности отличают рынок недвижимости в Венгрии?
- 3 преимущества покупки недвижимости в Венгрии
- В каких районах лучше покупать недвижимость в Венгрии?
- Какие расходы важно учитывать на покупку и содержание жилья в Венгрии?
- Нужно ли страховать недвижимость в Венгрии?
- Какие есть риски и ограничения при покупке недвижимости в Венгрии?
- Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости в Венгрии?
- Покупка недвижимости в Венгрии: главное
- Часто задаваемые вопросы
- Источники
Какие особенности отличают рынок недвижимости в Венгрии?
Рынок венгерской недвижимости растет быстрее, чем в среднем по Евросоюзу. Рост цен составил около 15% по стране и 19% в Будапеште в I квартале 2025 года. Для сравнения, в среднем по Евросоюзу цены на недвижимость выросли примерно на 5—6% за тот же период[1].
Цены на недвижимость в Венгрии остаются ниже, чем в большинстве стран Евросоюза. В октябре 2025 года недвижимость в Будапеште в среднем стоит около 4800 € за м² в центре города и 3200 € за м² в других районах[2].
Даже с учетом роста цен, это ниже, чем в других европейских городах. Средняя стоимость м² в Барселоне — 5200 €, в Лиссабоне — 5800 €, а в Берлине — 8200 €.
Недвижимость в новых домах пользуется более высоким спросом, чем в исторических. Одна из причин — цены на газ и электроэнергию. Коммунальный платеж на квартиру в старом фонде может в два раза превышать платеж за жилье в новостройке при равной площади. В среднем коммунальные услуги в Венгрии обходятся в 170 € в месяц за квартиру 85 м².
Чтобы купить жилье в Венгрии, необходимо нанять местного юриста. Только он имеет право сопровождать сделку: составлять договор купли-продажи, принимать оплату, представлять интересы покупателя в Земельном комитете. Без юриста купить квартиру или дом не получится.
Иностранцам нужно получать разрешение на покупку недвижимости. Документы подают через юриста в Земельный комитет по месту расположения объекта[3].
Разрешение не нужно, если покупатель — гражданин одной из стран Евросоюза, Норвегии, Лихтенштейна, Исландии или Швейцарии.
Оформить ипотеку на жилье в Венгрии могут только иностранцы с видом на жительство в одной из стран Евросоюза. Ипотечные кредиты доступны на сумму до 70% от рыночной стоимости недвижимости. Срок погашения составляет от одного года до 35 лет.
Ставки зависят от валюты кредита, дохода заемщика и расположения недвижимости. В среднем — до 5% в евро или до 6,5% в форинтах[4].
Получить вид на жительство в Венгрии можно за непрямые инвестиции в недвижимость — через покупку паев местного фонда недвижимости. При этом заявителям все равно необходимо подтвердить адрес проживания в стране — для этого они арендуют или приобретают недвижимость. Покупка недвижимости напрямую не дает права на ВНЖ.
3 преимущества покупки недвижимости в Венгрии
Покупка недвижимости в Венгрии — не только способ жить в центре Европы, но и выгодная инвестиция. Рынок стабильно растет, объекты сохраняют ликвидность, а иностранные собственники получают налоговые преимущества.
1. Недвижимость в Венгрии — ликвидный актив
Каждый второй иностранец покупает недвижимость в Будапеште, чтобы сохранить и приумножить капитал. Рынок недвижимости растет — с 2015 года цены выросли почти в три раза, при этом остаются ниже, чем в других европейских странах.
В первом квартале 2025 года доля сделок, в которых недвижимость продали выше выставленной цены, составила 18% в Будапеште[5].
2. Возможность заработать на аренде
Будапешт входит в топ-10 туристических направлений Европы, ежегодно принимая около 6 млн человек[6]. Это создает стабильный спрос на аренду жилой недвижимости со стороны туристов, студентов, иностранных наемных работников и цифровых кочевников.
Средняя доходность долгосрочной аренды составляет 3,5—5% годовых, краткосрочной — до 7%.
3. Низкие налоги и льготы для собственников
В Венгрии нет ежегодного налога на владение недвижимостью. Покупатель платит только разовый налог в 4% при переходе права собственности. При продаже через 5 лет владелец освобождается от налога на прибыль.
Доход от аренды облагается фиксированной ставкой 15%, без муниципальных сборов и дополнительных социальных взносов. Передача жилья внутри семьи по наследству или в дар не облагается налогом.
Примеры объектов недвижимости для ВНЖ в Венгрии
В каких районах лучше покупать недвижимость в Венгрии?
Чаще всего иностранцы покупают недвижимость в Будапеште, хотя в столице цены на жилье в 2‑4 раза выше региональных.
Средняя стоимость объектов в Венгрии на вторичном рынке составляет 2900 € за м², в новостройках — 4300 € за м²[7].
В районах Будапешта I, II, V и XII стоимость недвижимости выше, чем в среднем по городу: квадратный метр там стоит от 1,7 млн форинтов, или 4300 €. Самый дорогой — район II: средняя стоимость жилья достигает 5000 € за м²[8].
Недвижимость в районах V, VI, VII часто покупают, чтобы сдавать в аренду — это историческая часть города, популярная у туристов.
Для комфортной жизни чаще всего покупают объекты в районах XI, XIII и XIV: цены на недвижимость там ниже средних, при этом районы расположены близко к центру и имеют развитую инфраструктуру — с парками, велодорожками, школами, ресторанами и магазинами.
Некоторые иностранцы предпочитают покупать недвижимость в небольших городах и даже сельской местности. Такой выбор чаще всего делают цифровые кочевники — иностранцы, которым не нужно регулярно ездить в офис.
Цены на жилье за пределами Будапешта обычно намного ниже. Например, в региональных центрах — городах Веспрем или Дебрецен, м² обойдется в 2200 € или больше[9].
Средние цены на недвижимость в некоторых городах Венгрии
| Город | Стоимость, м² | Доходность от аренды |
| Будапешт | 3700 € | 5,1% |
| Шопрон | 2800 € | 4% |
| Дебрецен | 2200 € | 5% |
| Веспрем | 3100 € | 4% |
| Сегед | 2200 € | 5,3% |
| Шиофок | 3300 € | 5% |
| Хевиз | 2500 € | до 10% |
| Чорна | 2500 € | 5% |
| Дьер | 2900 € | 3,5% |
| Печ | 2000 € | 5% |
Как купить недвижимость в Венгрии: пошаговый процесс
Процесс покупки жилья в Венгрии состоит из семи основных шагов, каждый из которых сопровождает местный юрист.
Сделку также может сопровождать юридическая компания, например Иммигрант Инвест. В этом случае заявитель получает больше поддержки, в том числе при подборе недвижимости, проверке чистоты сделки, получении налогового номера.
Специалисты Иммигрант Инвест подбирают несколько объектов, ориентируясь на пожелания инвестора. Например, найти жилой объект рядом с частной школой для ребенка — чтобы тратить меньше времени на дорогу. Просмотр организуют онлайн или вживую, если инвестор находится в Венгрии.
Документ определяет условия покупки, например стоимость объекта или график платежей, а также гарантирует, что покупатель и продавец не откажутся от сделки.
На этом этапе покупатель вносит депозит в размере 10% от стоимости сделки. Депозит невозвратный.
Адвокат от лица покупателя подает в Земельный комитет пакет документов, который включает:
- заявление;
- нотариально заверенную копию паспорта покупателя;
- справку о несудимости;
- предварительный договор купли-продажи, срок годности документа — 21 день;
- квитанцию об оплате сбора за разрешение на покупку — до 200 €;
- доверенность на адвоката, ответственного за сделку.
Когда разрешение получено, заключается основной договор, и покупатель переводит оставшиеся деньги за объект на счет продавца. Договор заверяют у местного нотариуса.
Чтобы завершить сделку, необходимо получить паспорт владельца недвижимости. Документы получает адвокат в Земельном комитете.
Этот номер будет использоваться для всех финансовых операций, связанных с недвижимостью: уплаты налогов или оплаты коммунальных услуг.
Номер получают в налоговой инспекции — онлайн или вживую в Венгерском налоговом управлении. При подаче заявки потребуется паспорт, подтверждение адреса регистрации и подтверждение дохода иностранца, например банковские выписки.
Покупатель уплачивает налог на передачу права собственности — 4% от суммы сделки в течение 90 дней после покупки.
Какие расходы важно учитывать на покупку и содержание жилья в Венгрии?
Покупатели недвижимости уплачивают налог на переход права собственности, административные сборы, а кроме этого — услуги адвокатов, нотариусов и переводчиков.
Налоги
Налог при покупке недвижимости на вторичном рынке равен 4%, если сумма сделки составляет менее 2,6 млн евро. Если объект стоит дороже, покупатель дополнительно уплачивает 2% от суммы, превышающей это значение. Налог необходимо уплатить в течение 90 дней после покупки.
Покупатели недвижимости в новостройках уплачивают НДС по ставке от 5 до 27% — налог обычно включен в стоимость объекта.
Административные сборы
Административные сборы включают:
- до 200 € — за получение разрешения на покупку недвижимости;
- 12—25 € — выписка из кадастрового реестра;
- 27 € — регистрация права собственности.
Гонорар адвокатов, риелтора и нотариуса также оплачивает покупатель — затраты обычно составляют не более 5% от стоимости объекта.
Расходы при покупке недвижимости составляют около 10% от стоимости объекта. Покупатели апартаментов стоимостью 175 000 € потратят около 192 500 € на сделку с учетом налогов и сборов.
Постоянные расходы
Постоянные расходы владельцев недвижимости в Венгрии включают ежегодный налог на недвижимость, затраты на коммунальные услуги и страхование.
Размер ежегодного налога на недвижимость зависит от муниципалитета, в котором расположен объект. Максимальная ставка — около 3% от кадастровой стоимости объекта либо около 1 € за м² в год.
Коммунальные платежи зависят от площади жилья, класса энергоэффективности здания и потребления ресурсов — воды, газа, электричества. Владельцы апартаментов площадью 85 м² платят от 100 до 230 €. Счета за коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно или ежеквартально.
Нужно ли страховать недвижимость в Венгрии?
Владельцы страхуют недвижимость добровольно. Исключение — объекты, купленные в ипотеку. В этом случае страхование является обязательным требованием банка.
Даже если кредит уже погашен, страхование остается разумной мерой защиты капитала. Полис помогает компенсировать убытки от пожара, потопа, взлома и других непредвиденных ситуаций, которые могут привести к дорогостоящему ремонту.
В Венгрии можно оформить несколько типов страхования — отдельно или в составе комплексного пакета.
- Имущественное страхование. Покрывает ущерб, причиненный имуществу в результате пожара, взрыва, удара молнии, наводнения, града, урагана, протечки воды, падения деревьев или взлома. Полис можно расширить до формата «все риски» и защититься от любых повреждений имущества.
- Страхование гражданской ответственности. Защищает собственника, если он случайно причинит ущерб соседям или третьим лицам. Например, если в доме прорвет трубу и затопит нижний этаж.
- Страхование арендатора. Покрывает ответственность арендатора перед владельцем и соседями, а также утрату или повреждение личных вещей. Такой полис актуален для тех, кто сдает недвижимость в долгосрочную аренду.
Стоимость полиса зависит от типа объекта, его площади, года постройки и выбранного покрытия. Средняя годовая страховая премия составляет около 64 000 форинтов — это примерно 160 € в год. Большинство страховых компаний предлагают рассрочку: полис можно оплачивать ежеквартально или раз в полгода без увеличения стоимости.
Какие есть риски и ограничения при покупке недвижимости в Венгрии?
Покупка недвижимости в Венгрии — прозрачный процесс. Но иностранным инвесторам стоит учитывать ряд юридических и финансовых рисков, которые могут повлиять на срок сделки, итоговую стоимость и права собственности.
Юридические риски
Необходимость получать разрешение на покупку. Покупатели, которые не являются гражданами Евросоюза, обязаны получить разрешение на приобретение недвижимости. Заявление подают через адвоката в Земельный комитет.
Разрешение могут не выдать, если у покупателя есть задолженности, нарушения визового режима или если объект находится в зоне с ограничениями для иностранцев.
Полная проверка прав собственности. Иногда объекты продаются с арестом, ипотекой или ограничением распоряжения. Такие отметки видны в кадастровом реестре, но требуют профессиональной юридической проверки. Если не снять обременения до сделки, покупатель рискует приобрести объект с долгами или ограничениями.
Отсутствие титульного страхования. В Венгрии не предусмотрено страхование права собственности — риски утраты титула покрываются только юридическим сопровождением. Поэтому участие лицензированного адвоката обязательно: он проверяет чистоту сделки и регистрирует договор в земельном реестре.
Финансовые риски
Колебания валютных курсов. Сделки заключаются в евро, но налоги и пошлины уплачиваются в форинтах. При колебаниях курса итоговые расходы могут увеличиться на 3—5%.
Изменение налогового законодательства. Венгрия периодически пересматривает налоговые ставки и льготы по недвижимости. Например, сниженная ставка НДС 5% на новостройки продлена только до конца 2026 года.
Риски при покупке новостроек. Возможны задержки строительства и изменения в проекте, особенно у небольших застройщиков. Поэтому важно проверять, зарегистрирован ли проект в системе электронного разрешения и имеет ли застройщик банковскую гарантию.
Специалисты по недвижимости Иммигрант Инвест проверяют объекты по кадастровому номеру в электронном реестре и заключают договор только после проверки разрешений и банковской гарантии застройщика.
Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости в Венгрии?
Покупка недвижимости в Венгрии сама по себе не дает права на получение вида на жительство. Иностранцы, которые приобретают объекты, становятся собственниками, но не получают автоматического статуса резидента.
При этом покупка или аренда недвижимости — обязательное условие для получения ВНЖ в Венгрии за инвестиции. Это необходимо как подтверждение финансовой стабильности, постоянного адреса и намерения проживать в стране.
ВНЖ в Венгрии за инвестиции получают иностранцы за вложения от 250 000 €. Заявители выбирают одну из двух опций: покупают паи инвестиционного фонда недвижимости или делают благотворительное пожертвование вузу.
ВНЖ в Венгрии через открытие компании выдают предпринимателям, которые инвестируют в бизнес от 3 000 000 HUF, или 7800 €. Срок действия статуса — 1 год, затем его можно продлить 1 раз на 2 года. После окончания этого срока предприниматель может получить новый ВНЖ, если сохранит компанию в собственности, но для этого нужно выехать из страны и подать заявление заново.
ВНЖ в Венгрии для цифровых кочевников, или «Белую карту», получают удаленные работники, которые зарабатывают от 3000 € в месяц за пределами Венгрии. В качестве дохода учитывается зарплата или выплаты по договорам услуг. Дополнительно заявитель подтверждает накопления от 10 000 €. ВНЖ действует 1 год, продлить его можно 1 раз еще на год.
Покупка недвижимости в Венгрии: главное
- Иностранцы покупают недвижимость в Венгрии, чтобы сохранить и приумножить капитал.
- ВНЖ в Венгрии за инвестиции можно получить при покупке паев инвестиционного фонда недвижимости или пожертвование денег венгерскому вузу. Приобретение недвижимости не дает право получить статус резидента.
- Сделку купли-продажи в Венгрии обязательно сопровождает местный адвокат, который действует по доверенности. Только адвокат имеет право заключить договор, получить разрешение на покупку в Земельном комитете и зарегистрировать недвижимость.
- Дополнительные расходы при покупке недвижимости составляют около 10% от стоимости сделки: это налоги, административные сборы и оплата услуг юристов, нотариусов и переводчиков.
- Оформить ипотеку в Венгрии могут только иностранцы, у которых есть вид на жительство в одном из государств Евросоюза.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит покупка квартиры в Венгрии?
Средняя стоимость недвижимости в Венгрии на вторичном рынке превышает 100 000 €. В Будапеште средняя цена на квартиру составляет ориентировочно 3 200 € за м², в премиум-новостройках — от 4 100 € за м² и выше.
Дает ли покупка недвижимости в Венгрии право получить ВНЖ?
Покупка недвижимости в Венгрии не дает автоматического права на вид на жительство. Иностранец, который владеет квартирой или домом, получает лишь право собственности, но не иммиграционный статус.
Но наличие недвижимости может стать весомым преимуществом при подаче на ВНЖ — как подтверждение финансовой стабильности и центра жизненных интересов в стране.
Получить ВНЖ в Венгрии можно за инвестиции в недвижимость в непрямой форме — при покупке паев фонда, который вкладывает средства в жилые объекты. Такой формат вложений позволяет инвестору сохранить капитал и получить статус резидента страны.
Что нужно для переезда в Венгрию?
Чтобы переехать в Венгрию, необходимо получить вид на жительство. Туристическая виза позволяет находиться в стране не более 90 дней в течение шести месяцев.
Вид на жительство можно получить одним из 20 способов, например, на статус резидента могут претендовать студенты, иностранцы с пассивным доходом, основатели компаний или цифровые кочевники.
Что дает вид на жительство в Венгрии?
ВНЖ в Венгрии позволяет жить в стране, пока действует статус, путешествовать по странам Шенгена без виз, пользоваться медицинскими услугами, дать детям европейское образование. Кроме этого, после трех лет жизни в стране с ВНЖ подходящего типа иностранцы могут получить ПМЖ в Венгрии.
Как попасть в Венгрию в 2025 из России?
Чтобы приехать в Венгрию, россиянину нужна шенгенская виза: виза категории С подходит для туристических поездок продолжительностью до 90 дней. Чтобы остаться в стране на длительный срок, потребуется получить визу категории D — и вид на жительство. Подать документы на ВНЖ можно по одному из 20 оснований.
Можно иностранцу ли купить квартиру в Венгрии?
Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Венгрии: для этого достаточно выбрать объект, обратиться к местному адвокату за сопровождением сделки, получить разрешение на покупку.
Сколько стоят коммунальные услуги в Венгрии?
Размер коммунальных платежей в Венгрии зависит от площади жилья, класса энергоэффективности здания и потребления ресурсов — воды, газа, электричества. Владельцы апартаментов площадью 85 м² платят от 100 до 230 €.
Можно ли купить недвижимость в Венгрии дистанционно?
Да, сделку можно оформить по доверенности через лицензированного адвоката. Он готовит договор, подает документы в кадастр и получает разрешение на покупку для граждан вне стран Евросоюза. Оплатить покупку можно банковским переводом, право собственности фиксируется в электронном реестре.
Сколько времени в среднем занимает процедура покупки недвижимости в Венгрии?
Полная процедура покупки занимает от 4 до 8 недель, в зависимости от статуса покупателя и региона. Граждане стран Евросоюза обычно завершают сделку быстрее — за 2—4 недели.
Покупателю из страны, не входящей в Евросоюз, требуется разрешение местного Земельного комитета. В этом случае процесс может занять до 2 месяцев.
Что выгоднее с точки зрения инвестиций в Венгрии: новостройка или вторичное жилье?
Новостройки более ликвидны и требуют меньше расходов на содержание, но дают доходность около 4—5% в год. Недвижимость на вторичном рынке приносит 5—7%, но требует вложений в ремонт и управление.
Для сохранения капитала иностранцы чаще выбирают новостройки, для максимальной доходности — объекты на вторичном рынке.
Источники
[1] Источник: Magyar Nemzeti Bank — центральный банк Венгрии, публикует официальный отчет за май 2025 с актуальной статистикой цен на недвижимость, динамикой рынка и анализом спроса
[2] Источник: GKI Economic Research Co — ведущий венгерский аналитический центр, публикует обзор с данными о темпах роста рынка недвижимости в Евросоюзе
[3] Источник: Numbeo — крупнейшая международная база данных о стоимости жизни, содержит статистику цен на недвижимость и аренду по городам Венгрии
[4] Источник: Официальный правовой портал Венгрии содержит текст постановления 251/2014, который регулирует порядок сделок с недвижимостью и кадастровые сборы
[5] Источник: Magyar Nemzeti Bank публикует отчет с аналитикой ипотечного кредитования и динамикой цен
[6] Источник: Magyar Nemzeti Bank публикует отчет с макроэкономическими показателями рынка недвижимости Венгрии
[7] Источник: Официальный туристический портал Будапешта публикует справочник Practical Information 2025 с данными о ценах на проживание, транспорте и коммунальных расходах
[8] Источник: Investropa — международная платформа по инвестициям в недвижимость, публикует обзор с актуальными ценами и прогнозами9. Источник: Investropa содержит прогнозы роста стоимости недвижимости в Венгрии на 2025—2026 годы
