Налоги при покупке недвижимости в Венгрии
Покупатели жилья на вторичном рынке уплачивают налог на переход права собственности.
Налог взимается в размере 4%, если стоимость сделки составляет до 2,6 млн евро, или 1 млрд венгерских форинтов. Когда дом или квартира стоят дороже, покупатель уплачивает дополнительный налог в размере 2% от суммы, превышающей это значение. Максимально возможный налог на переход права собственности — около 520 000 €.
Сумму налога к уплате определяют в течение 60 дней после заключения сделки. Налоговая служба делает расчет и отправляет квитанцию на оплату почтой. Если сделку заключал иностранец без адреса регистрации в Венгрии, уведомление отправят на зарубежный адрес.
Налог необходимо уплатить в течение 15 дней после получения уведомления.
Покупатель может заплатить налог полностью или частями. Чтобы получить рассрочку на 12 месяцев, необходимо написать заявление в Налоговую службу. Потребуется доказать, что уплата налога за один платеж поставит покупателя в необоснованно трудное финансовое положение.
Покупатели новостроек в Венгрии уплачивают НДС в размере 27%, сумма налога обычно включена в стоимость жилья.
Пониженная ставка НДС — 5%, действует до 31 декабря 2024 года. Она применяется к первым 150 м² площади жилья в многоквартирном комплексе и к первым 300 м² — в отдельно стоящем доме. Налог на оставшуюся площадь начисляется по стандартной ставке — 27%.
Административные сборы, которые уплачивает покупатель помимо налогов:
- 17 € — постановка объекта на кадастровый учет;
- 130 € — получение разрешения на покупку недвижимости для иностранца.
Гонорары юристов, риелтора и нотариуса оплачивает покупатель. Обычно эти расходы составляют около 5% от стоимости недвижимости.
Иностранец может получить ВНЖ в Венгрии, если инвестирует от 155 000 € в недвижимость. Для получения статуса подойдет жилье на вторичном рынке или в новостройке, если объект уже сдан в эксплуатацию. ВНЖ при покупке недвижимости выдают на пять лет с возможностью продления.
Как купить недвижимость в Венгрии
Иностранцу необходимо нанять юриста, чтобы купить недвижимость в Венгрии: только они имеют право заключать договор купли-продажи, получать разрешение на покупку жилья или паспорт собственника. Юристы действуют по доверенности от покупателя.
Выбрать жилье в Венгрии можно вживую или удаленно. Специалисты по недвижимости Иммигрант Инвест подбирают объекты по пожеланиям покупателя, организуют онлайн‑показ, проверяют благонадежность продавца и чистоту сделки.
Юристы составляют предварительный договор купли-продажи, когда выбран подходящий объект: в договоре прописывают технические характеристики недвижимости и условия оплаты. На этом этапе покупатель вносит предоплату в размере 10% от стоимости сделки.
Если отказаться от сделки после заключения предварительного договора, возникают штрафы:
- Покупатель теряет предоплату и уплачивает штраф, равный базовой ставке Центробанка Венгрии на первый день текущего календарного полугодия. Например, если отказаться от сделки 1 ноября 2023 года, штраф составит 13% от стоимости недвижимости — согласно базовой ставке на 1 июля 2023 года.
- Продавец возвращает покупателю предоплату в двойном размере.
Разрешение на покупку недвижимости в Земельном комитете получает юрист после заключения предварительного договора. После этого заключается основной договор, и покупатель переводит продавцу оставшуюся часть стоимости.
Процесс купли-продажи имущества завершен, когда юрист получает паспорт владельца недвижимости и передает его покупателю. Этот документ — основание для получения ВНЖ в Венгрии.
Жилые объекты для ВНЖ в Венгрии
Налоги и расходы собственников недвижимости в Венгрии
Ежегодный налог на недвижимость в Венгрии не платят. Исключение — объекты вблизи курортов на озерах Хевиз и Балатон: муниципалитеты этих районов самостоятельно устанавливают налоговую ставку. В районе озера Балатон ежегодный налог составляет от 2 до 3 € за м² в 2023 году.
Коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно. Размер платежа зависит от размера и типа объекта недвижимости. Содержание апартаментов площадью 85 м² обходится владельцу примерно в 135 €.
Страхование недвижимости в Венгрии добровольное. Застраховать жилье обязаны только покупатели, которые оформляют ипотеку. Например, страховой полис на апартаменты в Будапеште площадью 190 м2 может стоить от 180 до 300 € в год.
Налог с продажи недвижимости в Венгрии
При продаже жилья в Венгрии собственник уплачивает налог в размере 15% от полученного дохода. В расчете налогооблагаемой базы учитывают затраты на покупку и содержание недвижимости, а также срок владения.
Чтобы рассчитать доход от продажи недвижимости, из стоимости сделки вычитают:
- стоимость покупки недвижимости;
- расходы, которые увеличили стоимость имущества, например на ремонт;
- затраты на оформление перехода права собственности, то есть на услуги нотариусов и юристов.
Процент налогооблагаемого дохода зависит от срока владения недвижимостью:
- если жилье продается в первый год владения, учитывается 100% дохода;
- на второй год — 90%;
- на третий год — 60%;
- на четвертый — 30%;
- на пятый и после — 0%.
Налог в размере 15% взимается от рассчитанной суммы.
Представим, что объект приобрели в 2021 году за 1 100 000 € и продают в 2023 году за 1 200 000 €. Вычитаем расходы на услуги нотариуса и юриста при покупке и продаже недвижимости — 20 000 €, и траты на ремонт — 10 000 €.
Доход от продажи составляет 70 000 €, но только 90% от этой суммы облагаются налогом, поскольку объект продают на второй год владения. 90% от 70 000 € — 63 000 €. Именно к этой сумме применяется налог в 15%, то есть продавец уплачивает 9 450 €.
Чтобы рассчитать примерную сумму налога при продаже недвижимости, можно воспользоваться калькулятором на сайте Налоговой службы Венгрии.
Налог на сдачу жилья в аренду
Арендодатель уплачивает 15% дохода со сдачи жилья в аренду. Этот доход декларируется вместе с остальными доходами физического лица.
Собственники имеют право сдавать недвижимость в аренду. Ограничения действуют только для иностранцев, которые купили жилье для получения ВНЖ в Венгрии: они не имеют права сдавать единственный объект в аренду и потерять адрес регистрации.
Главное о налогах на недвижимость в Венгрии
- Налог при покупке недвижимости на вторичном рынке равен 4%, если сумма сделки составляет менее 2,6 млн евро. Покупатели недвижимости в новостройках уплачивают НДС по ставке от 5 до 27% — налог обычно включен в стоимость объекта.
- При покупке недвижимости в Венгрии можно получить вид на жительство, рекомендуемая сумма инвестиций составляет от 155 000 €. Статус выдают на срок до пяти лет с возможностью продления.
- Расходы на содержание недвижимости в Венгрии складываются из ежегодного налога на недвижимость, коммунальных и страховых платежей. Ежегодный налог на недвижимость в Венгрии отсутствует во всех районах, кроме курортных.
- Ставка налога на доход с продажи в Венгрии фиксированная — 15%. Однако, итоговая сумма к уплате зависит от расходов на покупку и содержания жилья, сроков владения недвижимости.
- При сдаче недвижимости в аренду собственник уплачивает 15% от полученного дохода.
Часто задаваемые вопросы
Вид на жительство в Венгрии можно получить как финансово независимое лицо, либо при покупке недвижимости стоимостью от 155 000 €. Жилая площадь объекта недвижимости должна составлять от 6 м2 на каждого члена семьи. Строительство должно быть завершено, а объект — пригоден для проживания, то есть инвестор не может приобрести строящийся дом или квартиру в новостройке на этапе котлована.
Инвестиции в недвижимость Венгрии позволяют получить ВНЖ в Венгрии, путешествовать без визы по странам Европейского союза, приумножить капитал. Цены на недвижимость выросли более, чем в два раза с 2010 года, по данным Евростата.
Чтобы купить недвижимость, иностранцу необходимо нанять юриста. Сделки с недвижимостью без юридического сопровождения в Венгрии не проводят. Юрист подготовит предварительный договор купли-продажи, получит разрешение на покупку недвижимости, а после проведения сделки — паспорт собственника.
Налог на сдачу жилья в Венгрии составляет 15%. Он декларируется вместе с остальными доходами, полученными в течение налогового года. Налоговую декларацию можно подать в электронной форме.
Налог на доход от продажи недвижимости в Венгрии, или налог на прирост капитала, равен 15%. Налогооблагаемая база рассчитывается исходя из суммы покупки квартиры, затрат на сопровождение сделки и расходов собственника на улучшение жилья. В расчете также учитывают срок владения недвижимостью. Если продавать объект через пять лет после покупки, налог платить не придется.
Налог на доход от продажи недвижимости в Венгрии в размере 15% уплачивает продавец. Налогооблагаемая база зависит от количества лет, в течение которых жилье или коммерческая недвижимость принадлежали владельцу. При расчете также учитываются расходы при покупке и продаже недвижимости, вложения в улучшение объекта. Эти суммы вычитаются из налогооблагаемой базы.
