Аренда недвижимости в Венгрии: цены, районы и особенности
В Венгрии рынок аренды регулируется установленными нормами, которые необходимо соблюдать при аренде недвижимости. Договор аренды подходит для подтверждения адреса при подаче документов на ВНЖ.
В Будапеште апартаменты можно арендовать примерно за 500 — 700 € в месяц. Это ниже, чем в других крупных городах стран Евросоюза.
Рассказываем про основные требования и особенности аренды недвижимости в Венгрии.
- 5 причин арендовать недвижимость в Венгрии
- Зачем иностранцы арендуют венгерскую недвижимость?
- Особенности аренды недвижимости в Венгрии
- Какую недвижимость можно арендовать в Венгрии?
- Сколько стоит аренда недвижимости в Венгрии?
- Чем отличаются районы Будапешта?
- Какие риски могут возникнуть при аренде недвижимости в Венгрии и как их избежать?
- Как аренда недвижимости помогает получить ВНЖ?
- Главное об аренде недвижимости в Венгрии
- Часто задаваемые вопросы
- Источники
5 причин арендовать недвижимость в Венгрии
Арендовать недвижимость в Венгрии дешевле, чем в других крупных европейских городах. Низкий уровень стоимости аренды, умеренные расходы на жизнь и прозрачные условия делают страну привлекательной для тех, кто планирует жить в Евросоюзе без больших затрат.
1. Низкая стоимость аренды
Одно из главных преимуществ Венгрии — цены на аренду. Даже в Будапеште арендовать недвижимость дешевле, чем в большинстве западноевропейских столиц.
Для сравнения, аренда апартаментов в центре Будапешта составляет 700 € в месяц, Риме и Берлине — 1200 €[1].
2. Доступная стоимость жизни
Расходы на жизнь в Венгрии ниже, чем во многих государствах Евросоюза. В среднем одному человеку требуется около 700 € в месяц без учета аренды недвижимости, а семье из четырех человек — примерно 2600 €.
Для сравнения, чтобы поддерживать аналогичный уровень жизни в Берлине, понадобится 1000 € на человека и 3400 € на семью.
3. Простота заключения договора
Арендатор и арендодатель заключают договор в письменном виде. В документе указывают срок аренды, стоимость и депозит.
Стороны подписывают договор в присутствии двух свидетелей. Нотариус или адвокат не требуются. Договор подтверждает место проживания и подходит для подачи документов на ВНЖ.
4. Права арендаторов защищены законом
В Венгрии права арендаторов регулируются Гражданским кодексом и законом об аренде жилых помещений. Они определяют допустимые основания и порядок изменения условий аренды, ограничивают возможности одностороннего расторжения договора арендодателем и устанавливают процедуры выселения, тем самым защищают арендаторов от произвольного изменения условий.
5. Широкий выбор недвижимости
В Венгрии рынок аренды не ограничивается одной столицей. Недвижимость можно арендовать в любом городе, при этом стоимость аренды чаще всего будет ниже, чем в Будапеште.
Иностранцы выбирают апартаменты в городах, дома и виллы в пригородах, а также недвижимость в курортных зонах — у озера Балатон, Хевиз. Такой выбор позволяет подобрать вариант под разные цели: переезд, работу, учебу или сезонное проживание.
Недвижимость в долгосрочную аренду подойдет для подтверждения места жительства, чтобы получить ВНЖ в Венгрии за инвестиции или открытие компании.
Зачем иностранцы арендуют венгерскую недвижимость?
Иностранцы арендуют недвижимость в Венгрии для отдыха, учебы, работы и постоянного проживания. В зависимости от целей аренды востребованы курортные регионы и крупные города.
Для отдыха
Для отдыха на термальных курортах туристы чаще всего выбирают апартаменты и дома в районе озер Хевиз и Балатон. Эти направления востребованы круглый год, поэтому арендные ставки там могут быть выше, чем в обычных городах. Например, в Балатонфюреде аренда недвижимости стоит от 1300 € в месяц, а в Сегеде — от 800 €.
Для зимнего отдыха иностранцы арендуют недвижимость на горнолыжных курортах в горах Матра и Бюкк — в районах Кечкемете и Матрахаза недалеко от города Дьендьеш, а также у курорта Банкут рядом с Мишкольцем. Как правило, арендуют апартаменты и дома на несколько дней или недель.
Для учебы и работы
В Будапеште и других крупных городах работают университеты, исследовательские центры и технопарки. Там арендуют апартаменты студенты, фрилансеры и удаленные специалисты компаний.
Иностранцы арендуют недвижимость на короткий срок — от нескольких дней, и длительно — от 1 года. Спросом пользуется недвижимость в городах у границы с Австрией, например Сомбатхей и Кесег.
Для постоянного проживания
Иностранцы арендуют апартаменты и дома для длительного проживания — при переезде в Венгрию по работе, учебе или жизни с семьей. Долгосрочная аренда позволяет обустроиться в стране, выбрать подходящий город и использовать договор аренды для подтверждения адреса проживания при подаче документов на ВНЖ.
В Венгрии большинство объектов под аренду сдаются в хорошем состоянии и с качественным ремонтом, что делает рынок привлекательным для арендаторов и инвесторов. Такая недвижимость подойдет для подтверждения места жительства, чтобы получить ВНЖ в Венгрии за инвестиции или за открытие компании
Особенности аренды недвижимости в Венгрии
В Венгрии доступна краткосрочная и долгосрочная аренда недвижимости. Венгрия почти не ограничивает аренду на отдельных территориях. Но с 1 января 2026 года в районе Терезварош — VI район Будапешта — краткосрочная аренда частных апартаментов запрещена. Ограничение не распространяется на гостиницы и отели.
Иностранцы ищут недвижимость через агентства, онлайн-платформы, реже — через частные объявления
Форматы аренды
Краткосрочная аренда. Такой тип аренды используют для туристических поездок и временного проживания, как правило от нескольких дней до 1‑3 месяцев. Арендовать можно апартаменты, номера в отелях, хостелах и гостевых домах.
Недвижимость для краткосрочной аренды чаще всего ищут через Airbnb, Booking и Flatio. На платформах указывают даты проживания, цену и условия. Как правило, аренду оплачивают онлайн через сервис бронирования, но по договоренности можно рассчитаться лично с владельцем.
В многоквартирных домах правила краткосрочной аренды могут быть ограничены внутренними регламентами кондоминиума. Перед подписанием договора нужно уточнить, допускает ли управляющая компания такой формат.
Спрос на краткосрочную аренду зависит от сезона и локации. Больше всего загрузка в туристических районах Будапешта и курортных городах у озера Балатон — Балатонфюреде, Шиофоке, Кестхее и Тихани, а также на термальном курорте в городе Хевиз. В жилых районах спрос может быть ниже.
Краткосрочная аренда не подходит для подтверждения адреса проживания при подаче документов на ВНЖ. Для этого подойдет договор долгосрочной аренды, договор купли-продажи или документ о праве собственности на недвижимость в Венгрии.
Долгосрочная аренда. В Венгрии нет прямых ограничений на долгосрочную аренду недвижимости. Договор заключают на срок от 12 месяцев. В отдельных случаях стороны договариваются о более коротком или более длительном сроке, например на 6 или 24 месяца.
Права арендаторов защищает Закон № LXXVIII от 1993 года, согласно которому владелец не может произвольно повысить стоимость аренды или выселить жильца без законных оснований[2].
Договор долгосрочной аренды подходит для подтверждения адреса проживания при подаче заявления на ВНЖ в Венгрии. Договор аренды должен действовать весь срок действия вида на жительство. Например, для студенческого ВНЖ на 6 месяцев заключают договор аренды на срок от полугода.
Недвижимость для долгосрочной аренды чаще всего ищут через сайты объявлений и агентства недвижимости. В Венгрии популярны платформы Alberlet.hu[3], Jofogas.hu и Flatio. Объект выбирают по стоимости аренды, размеру депозита и условиям проживания. Оплату вносят напрямую владельцу — банковским переводом или наличными, по условиям договора.
Условия заключения договора
Договор аренды закрепляет условия проживания и регулирует отношения между владельцем недвижимости и арендатором. Четко прописанные правила снижают риск споров и помогают обеим сторонам заранее обозначить свои права и обязанности.
В договоре должны быть указаны:
- паспортные данные сторон;
- подтверждение подлинности документов на право собственности арендодателя;
- срок аренды;
- арендная ставка;
- обязанности арендодателя и арендополучателя.
Договор аренды подписывают без нотариуса, в присутствии двух свидетелей. После подписания договора арендатор вносит депозит в размере оплаты за 1‑3 месяца аренды. Собственник возвращает деньги после окончания договора, если недвижимость осталась в хорошем состоянии. Если арендатор повредил имущество, часть депозита могут удержать.
Сроки и порядок расторжения аренды указывают в договоре. Чаще всего арендатора просят предупредить о выезде за месяц.
Права и обязанности арендаторов
В Венгрии закон защищает права арендаторов. Владелец недвижимости обязан следить за исправностью отопления, водоснабжения, электросети и устранять неисправности, которые мешают нормальному проживанию.
Арендатор имеет право на личное пространство. Арендодатель не может войти в апартаменты или дом без предупреждения, кроме экстренных ситуаций. Кроме того, закон запрещает давление со стороны владельца. Например, он не может просто так повысить арендную плату, потребовать сделать ремонт или выселить в ответ на жалобы.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, указанные в договоре. Платежи переводят в согласованном порядке — каждый месяц, квартал или год.
В случае просрочки арендодатель вправе потребовать погашения задолженности. При длительной неуплате собственник может обратиться в суд. При этом он должен заранее уведомить о своих действиях арендатора.
Оплата коммунальных услуг
Коммунальные расходы в Венгрии ниже, чем во многих странах Евросоюза. В многоквартирных домах жильцы ежемесячно уплачивают взнос на содержание дома — közös költség. В него входят обслуживание общих зон, ремонт и страховка здания. Размер платы зависит от площади квартиры и набора услуг и обычно составляет 40—100 € в месяц.
Арендатор отдельно оплачивает коммунальные услуги. В среднем они составляют около 70—100 € летом и 110—160 € зимой, в зависимости от типа недвижимости и системы отопления.
Прочие платежи. Интернет и мобильная связь также оплачиваются отдельно. Базовые тарифы стоят 25—40 € в месяц. В зависимости от района, в оплату могут входить такие расходы, как услуги садовника, консьержа или охранника территории.
Коммунальные услуги в Венгрии оплачивают авансом. Сначала устанавливают примерную сумму, а потом УК делает перерасчет по фактическому потреблению. Переплату возвращают или учитывают в следующем платеже, недостающую сумму просят доплатить.
Счета приходят по почте или в электронном виде. Оплатить их можно автоматически с венгерского банковского счета или вручную через сайт поставщика.
Какую недвижимость можно арендовать в Венгрии?
Иностранцы арендуют в Венгрии разные типы жилой недвижимости — от апартаментов в городе до загородных домов и вилл.
Апартаменты
Самый распространенный вариант для аренды — апартаменты с собственной кухней и санузлом. Это основной формат долгосрочной аренды для иностранцев и подходит для подтверждения адреса при подаче на ВНЖ. Их арендуют студенты, семейные пары, специалисты и цифровые кочевники.
На рынке недвижимости представлены студии и апартаменты с одной спальней: они подходят для одного человека или пары. Апартаменты с двумя и более спальнями встречаются реже, стоят дороже и обычно рассчитаны на семьи или тех, кому нужно больше пространства. Большинство апартаментов сдают с мебелью и базовой техникой, поэтому они готовы к заселению сразу после подписания договора.
Больше всего апартаментов для аренды сосредоточено в Будапеште — это самый крупный рынок, где цены начинаются от 500 € в месяц. Среди городов вне столицы активный рынок аренды в Дебрецене, Сегеде и Пече — там апартаменты сдают от 400 €. Более доступные варианты в Мишкольце и других региональных городах, где аренда начинается от 300 €.
Дома
Частные дома чаще всего арендуют в пригородах крупных городов, например в окрестностях Будапешта, а также в курортных зонах — у озера Балатон, в Хевизе и Шиофоке.
Стоимость зависит от площади, состояния дома и удаленности от крупных городов. В пригородах Будапешта аренда небольшого дома начинается примерно от 800‑1000 € в месяц, просторные современные дома могут стоить 1500—2500 € и выше.
На побережье Балатона цены варьируются от 700 € за небольшие объекты до 1500 € за дома с участками и видом на озеро. В региональных городах и сельских районах аренда заметно доступнее — от 500—600 € в месяц.
Виллы
Арендовать виллу можно в престижных районах Будапешта, например во 2 и 12 районах, а также в курортных городах у озера Балатон, например, в Чопаке, Кестхее и Балатонфюреде. Виллы также сдают в других регионах страны — в окрестностях Печа, Эгера и небольших городах.
Такой формат недвижимости подходит для длительного проживания или аренды на сезон. Цена зависит от расположения, размера дома и наличия удобств — сада, террасы или бассейна.
В престижных районах Будапешта аренда виллы обычно начинается от 2000‑3000 € в месяц, большие современные объекты могут стоить 4000‑6000 € и выше. На Балатоне виллы с участком и видом на озеро сдают от 1500—2500 €, тогда как в регионах цены стартуют примерно от 1200 €.
Общежития и койко‑места в общих квартирах
Такие варианты проживания популярны в городах с крупными университетами и научными центрами например, в Будапеште, Дебрецене, Сегеде и Пече. Этот формат подходит студентам и арендаторам с ограниченным бюджетом.
Коммунальные расходы включаются в стоимость аренды или распределяются между жильцами пропорционально занимаемой площади.
Стоимость зависит от города и условий проживания: койко-место в общежитии обычно стоит от 150‑250 € в месяц, аренда комнаты в общей квартире начинается от 250—350 €, в Будапеште часто превышает 400 €.
Сколько стоит аренда недвижимости в Венгрии?
Стоимость аренды в Венгрии складывается из ежемесячной арендной платы, коммунальных услуг, депозита и комиссии риелтору. Итоговая сумма зависит от типа недвижимости, площади и региона.
Расходы на аренду недвижимости в Венгрии
| Расходы | Апартаменты | Дом | Вилла |
| Аренда | От 600 € | От 1100 € | От 2000 € |
| Содержание дома | От 40 € | 0 | 0 |
| Электричество | От 30 € | От 50 € | От 80 € |
| Газ | От 40 € | От 70 € | От 120 € |
| Вода | От 10 € | От 15 € | От 20 € |
| Интернет и связь | От 25 € | От 25 € | От 25 € |
| Итого в месяц | От 745 € | От 1260 | От 2245 € |
В первый месяц помимо арендной платы и коммунальных услуг, арендатор вносит депозит и уплачивает комиссию риелтору, если нашел недвижимость через агентство.
С учетом депозита и комиссии за первый месяц нужно будет заплатить от 1945 € за апартаменты. Затраты на аренду дома составят от 3460 €. Для виллы общая сумма в первый месяц — около 6245 €.
Чем отличаются районы Будапешта?
Будапешт состоит из 23 районов и делится на две части — Буду и Пешт. Районы обозначаются римскими цифрами и отличаются по уровню цен, застройке, атмосфере. Для проживания можно выбрать кварталы в самом центре или удаленные районы, которые больше подходят для семьи.
Буда
Буда считается более спокойной и зеленой частью города. Там меньше туристов и плотной застройки, больше парков и жилых кварталов.
Иностранцы выбирают I район рядом с Будайской крепостью — он престижный, но дорогой. II и XII районы подойдут тем, кто ищет спокойные жилые кварталы с парками и инфраструктурой для семей.
XI район популярен среди студентов и молодых семей. Там расположены крупные вузы, включая Будапештский университет и Будапештский университет технологии и экономики. В районе активно строят новые жилые комплексы и развита транспортная инфраструктура.
Пешт
Пешт — более оживленная и динамичная часть города. Там сосредоточены офисы, магазины, рестораны и основные достопримечательности.
Центральные V—VII районы подойдут тем, кто хочет жить в центре города. Более спокойные и доступные варианты — VIII, IX, XIII и XIV районы. При этом они хорошо связаны с центром и их часто выбирают семьи с детьми, молодые специалисты и пожилые люди для долгосрочного проживания.
Выбор района зависит от бюджета, целей проживания, предпочтений по инфраструктуре и окружению.
Как арендовать недвижимость в Венгрии: пошаговая процедура
Аренда недвижимости в Венгрии проходит по определенной схеме. Процесс занимает от нескольких дней до двух недель, в зависимости от целей, предпочтений арендатора и готовности документов.
Объекты для аренды в Венгрии ищут через агентства недвижимости и крупные онлайн-платформы. Среди популярных сервисов — Ingatlan.com, Alberlet.hu, и международные сайты, например Booking. На этих площадках публикуют описание объекта, условия аренды и контакты арендодателя.
После выбора недвижимости арендатор осматривает объект и обсуждает основные условия: срок аренды, размер арендной платы, депозит и порядок оплаты коммунальных услуг.
Арендатор и арендодатель подписывают письменный договор. В договоре указывают срок аренды, стоимость, депозит и обязанности сторон. Договор подписывают в присутствии двух свидетелей. Нотариальное заверение не требуется.
При подписании договора арендатор оплачивает первый месяц аренды, депозит и комиссию агентству, если оно участвовало в поисках.
Подписанный договор аренды используют для подтверждения венгерского адреса. Этот документ подходит для подачи документов на вид на жительство.
Какие риски могут возникнуть при аренде недвижимости в Венгрии и как их избежать?
Арендаторы в Венгрии могут столкнуться с трудностями, связанными с документами, платежами и состоянием жилья. Большинство рисков можно снизить заранее: достаточно проверить объект, уточнить условия проживания и грамотно оформить договор.
Отсутствие договора или неясные условия. Без письменного договора сложно защитить свои права. В договоре фиксируют срок аренды, размер, порядок оплаты коммунальных услуг и условия возврата депозита.
Проблемы с депозитом. Споры чаще всего возникают при выезде из квартиры и касаются возврата залога. Арендодатель может удержать депозит, если считает, что апартаментам причинен ущерб или нарушены условия договора. Чтобы снизить риск разногласий, состояние квартиры лучше зафиксировать при заселении — например, сделать фото или видеосъемку помещений.
Сопутствующие расходы. Арендная плата обычно не включает коммунальные услуги, взносы на обслуживание дома и иногда интернет. Перед подписанием договора важно уточнить перечень ежемесячных платежей и их ориентировочный размер.
Мошенничество при поиске недвижимости. Риск выше при аренде через частные объявления и социальные сети. Безопаснее работать с проверенными агентствами и платформами и переводить деньги только после подписания договора. Деньги важно переводить только после просмотра объекта, подписания договора и проверки документов арендодателя.
Как аренда недвижимости помогает получить ВНЖ?
Аренда недвижимости в Венгрии сама по себе не дает права на вид на жительство, но необходима для подтверждения адреса проживания. Договор долгосрочной аренды или документ о праве собственности прикладывают к заявлению на ВНЖ и используют для регистрации адреса в стране.
Аренда как условие подачи заявления
Инвесторы получают золотую визу в Венгрии за покупку паев инвестиционного фонда от 250 000 € или пожертвование венгерскому вузу от 1 000 000 €. ВНЖ выдают на 10 лет.
Перед подачей заявления, иностранцу необходимо арендовать или купить недвижимость в Венгрии. Стоимость аренды или покупки не ограничена.
Аренда для регистрации адреса
При получении ВНЖ за открытие бизнеса заявителю необходимо указать адрес регистрации в Венгрии. Для этого используют договор аренды жилой недвижимости.
ВНЖ выдают на 1 год с правом продления на 2 года. Этот статус не ведет к постоянному ВНЖ и гражданству. При каждом продлении адрес проживания подтверждают повторно.
Аренда как подтверждение проживания в стране
«Белую карту» в Венгрии получают удаленные специалисты с доходом от 3000 € в месяц. Заявитель подтверждает статус ИП или самозанятого, предоставляет договоры с заказчиками, договор аренды или купли-продажи недвижимости.
ВНЖ в Венгрии для цифровых кочевников выдают на 1 год с возможностью продления на такой же срок. Через 2 года иностранец выезжает из Венгрии и может заново подать заявление на ВНЖ.
Главное об аренде недвижимости в Венгрии
- В Венгрии доступна краткосрочная аренда от 1—3 месяцев и долгосрочная — от 6‑12 месяцев. Недвижимость ищут через агентства и онлайн‑платформы, а все условия фиксируются в договоре.
- Иностранцы чаще арендуют апартаменты и комнаты в городах, а дома и виллы — в пригородах и курортных районах.
- В Будапеште аренда апартаментов стоит от 500 € в месяц, за границами столицы — от 300 €, дома в пригородах Будапешта стоят от 800—1000 €, а виллы — от 2000 € и выше.
- Иностранцам необходимо арендовать недвижимость, чтобы подтвердить адрес при подаче заявления на вид на жительство. ВНЖ в Венгрии можно получить по разным основаниям — например, для работы, учебы, ведения бизнеса или за инвестиции.
- Основные риски при аренде недвижимости в Венгрии связаны с отсутствием договора, депозитом, скрытыми расходами и мошенничеством. Снизить риски помогает проверка документов арендодателя, фиксация состояния квартиры при заселении и отказ от предоплаты до подписания соглашения.
Часто задаваемые вопросы
В каких регионах Венгрии снимают недвижимость для краткосрочного отдыха?
Для отдыха чаще всего выбирают Будапешт, особенно центральные районы, а также курортные регионы. У туристов популярны города у озера Балатон — Шиофок, Балатонфюред, Кестхей, и Хевиз с термальным озером. В этих регионах развита туристическая и транспортная инфраструктура. Недвижимость там арендуют круглый год, но пик спроса приходится на летний сезон.
Какие существуют способы поиска недвижимости в Венгрии для аренды?
Объекты для аренды ищут через агентства недвижимости и онлайн-платформы. Среди венгерских сайтов чаще используют Ingatlan.com и Alberlet.hu, международных — Booking. Можно искать недвижимость через частные объявления и соцсети, но там выше риск столкнуться с мошенничеством.
Обязательно ли присутствие венгерского адвоката при заключении договора аренды?
Нет, при аренде недвижимости участие венгерского адвоката не обязательно. Договор подписывают арендатор и арендодатель в письменной форме, обычно в присутствии двух свидетелей. Адвокат обязательно потребуется при покупке недвижимости.
Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату в Венгрии и на сколько?
Арендодатель имеет право повышать арендную плату только на условиях, прописанных в договоре. Если порядок индексации не указан, изменить цену в одностороннем порядке нельзя. Закон не устанавливает фиксированный процент повышения — размер и периодичность зависят от договоренности между сторонами.
Дает ли покупка недвижимости в Венгрии право на гражданство?
Нет, покупка недвижимости сама по себе не дает право получить гражданство или вид на жительство в Венгрии. Венгерский паспорт получают через натурализацию. В стране необходимо прожить от 11 лет, подтвердить знание венгерского языка, культуры и Конституции Венгрии.
Через какой срок владения венгерской недвижимостью ее можно перепродать без уплаты налога?
Доход от продажи недвижимости в Венгрии освобождается от налога после 5 лет владения ею. Если объект продают раньше, налог рассчитывается с учетом срока владения. Чем больше период, тем меньше налог с каждым годом.
Источники
- Источник: Сервис Numbeo — база данных о стоимости жизни в Будапеште в сравнении с другими городами
- Источник: Сборник законов Венгрии публикует текст закона, который регулирует вопросы аренды и обязанностей арендодателя и арендатора
- Источник: Онлайн-платформа для поиска аренды содержит объявления о сдаче недвижимости по всей Венгрии
